2026年2月號 Vol.1 日本房地產市場的當前座標 外國投資者與有移居意向人士本月應重點關注的市場變化
摘要
如果站在外國投資者的視角來梳理本月的日本房地產市場，結論其實相當清晰。日本市場依然具備作為投資目的地的吸引力，但已經不再是隨便買什麼都可以的階段。市場正在加速分化，資金更傾向於流動性較高的都市型資產，以及更容易受益於供給受限的物業類型。
尤其是本月，如果把房地產價格指數、REINS流通數據、建築成本指數、匯率走勢以及外國人相關政策放在一起看，可以發現一個十分值得重視的結構性變化。建築成本持續上升、新房供應受到抑制，正在支撐既有物業價格；與此同時，日圓走弱正在降低外國人的購入門檻；但另一方面，在留資格以及外國人接納制度的實際運用，卻正朝著更嚴格的方向推進。換言之，本月的日本市場，一邊是更容易買入，另一邊卻是制度門檻更高，這兩股力量正在同時發生。
日本市場的輪廓
上漲行情之中，資產分化正在加速。
先看價格層面。根據日本國土交通省公布的不動產價格指數，截至2025年11月，日本住宅綜合指數為147.3，環比上漲0.7%。如果以2010年為100的基準來衡量，日本住宅價格整體已經上升到約1.5倍的水準。
不過，真正定義本月市場特徵的，並不是住宅整體上漲，而是公寓板塊的明顯強勢。區分所有公寓指數已經達到223.5，較2010年翻了兩倍以上。相比之下，獨棟住宅指數僅為120.8，兩者之間的差距還在繼續擴大。
對於外國投資者而言，這裡最重要的一點在於，日本住宅市場並不是一個鐵板一塊的市場。以東京為核心的大都市圈公寓依然強勢，但獨棟住宅和地方住宅並不遵循同樣的邏輯。即便是兼顧移居需求來進行購置，從未來出售和出租轉用的角度看，資產屬性更強的都市型公寓，仍被認為具有相對優勢。
住宅市場的核心
都市型公寓正在主導價格形成
日本住宅市場雖然依然維持上漲基調，但上漲的重心已經非常明顯地偏向都市公寓。日本整體人口正在減少，但東京及主要都市圈的人口集中趨勢並未停止，都市地區的住房需求仍然穩健。除此之外，低利率環境與海外投資資金持續流入，也構成了推動都市型公寓價格上行的重要力量。
如果按地區來看，這種趨勢會更加清晰。東京都的公寓指數已經達到237.0，顯著高於全國平均水準，可以看出，日本房地產市場明顯具有以東京為中心的單極集中結構。地方城市雖然也能看到價格上漲，但節奏明顯慢於首都圈，區域之間的價格差距今後仍有繼續擴大的可能。
收益型不動產的篩選邏輯
商業不動產呈現出明顯的溫差
商業不動產市場也是同樣的邏輯。商業不動產綜合指數為147.2，環比上漲1.1%，整體呈現出相對穩健的走勢。但真正強勢的並不是所有商業資產，而是一棟式公寓、店鋪類資產等更具現金流屬性的板塊。至於辦公樓，其上漲勢頭並不如住宅板塊那樣明確。
對外國投資者而言，不能只是籠統地看待商業不動產，而需要進一步區分，到底什麼資產能夠穩定產生收益，什麼資產更容易規劃退出路徑。在日本，市場長期傾向於給予帶有穩定租金收入的建築型資產更高評價，而不是沒有收益能力的空地。
尤其是在都市地區，針對租賃住宅和店鋪型資產的資金流入仍在持續，本月並沒有看到這一趨勢出現明顯變化。相對而言，辦公樓市場則受到遠距辦公普及、企業縮減使用面積等因素影響，不同資產之間的篩選只會越來越強。
流通數據所揭示的市場厚度
支撐資產價值的，仍是流動性
接下來更關鍵的是流通數據。根據REINS相關統計，截至2025年12月，新掛牌件數仍呈下降趨勢，但成交申報件數維持增長，總掛牌件數，也就是庫存，同樣持續減少。這意味著，即便市場新增供給並不充足，只要是條件較好的物件，買盤依然會迅速介入。
在首都圈中古住宅市場中，中古公寓的成交件數和價格都維持穩健。放眼全國，中古公寓成交均價已經達到4,211萬日圓，同比上漲6.66%，成交件數也增長25.6%。這組數據釋放出的信號非常明確，本月的日本市場不僅價格在上漲，而且上漲是伴隨著流動性一起發生的。
對外國投資者來說，價格高並不可怕，真正重要的是好不好賣。也正因為如此，流通量更厚、交易更活躍的都市型中古公寓，依然是值得優先關注的核心對象。
從供給端理解價格支撐
建築成本上升，新房供給持續受抑
本月最具實務意義的變化，其實來自建築成本與供給端。建築成本指數顯示，2026年1月RC造集合住宅指數達到142.9，同比上漲5.8%。與基準年相比，漲幅約為43%。若按簡單估算，RC公寓的每坪建造成本已經升至約143萬日圓左右。
這意味著什麼。它意味著開發項目的盈虧平衡點被進一步抬高，新房供給更容易受到抑制。與此同時，建築開工統計也顯示，新設住宅開工戶數繼續減少，無論是出租住宅、自住房還是分售住宅，整體都偏弱。特別是分售公寓供給的放緩，很容易繼續成為支撐既有中古公寓價格的重要因素。
對外國投資者而言，這裡的啟示相當直接。當新房越來越貴、供應越來越難釋放的時候，資金就更容易集中到既有存量中流動性高的住宅上。可以說，本月正是這一結構進一步被強化的時間點。
匯率環境與投資機會
日圓貶值，正在創造更容易出手的買入時點
匯率同樣不能忽視。截至2026年3月，美元兌日圓已處於158日圓區間，日圓兌人民幣也大約在1日圓兌0.0434元的水準。與一年前相比，日圓明顯走弱。對於來自中國、香港、台灣、新加坡等地的投資者來說，日本房地產以本幣計價之後，實際上變得更容易買入。
舉例來說，即使是1億日圓的房地產，僅從匯率角度看，現在投入的本幣資金也會比一年前更輕。這無疑會推動更多資金進入東京、大阪的公寓、飯店、民宿以及商業不動產市場。
當然，這裡也存在必須注意的風險。日圓貶值在買入時是順風，但未來一旦出現日圓升值，回收資金時的實際收益率就可能受到壓縮。因此，本月的投資判斷不能只看匯率紅利，而必須同時確認兩個條件：一是租金收益是否穩定，二是未來出售時的流動性是否足夠。
外國人需求與政策拐點
需求繼續擴大，但制度正在變得更精細，也更嚴格。
從外國人需求的角度看，政策和統計都顯示，日本市場依舊有順風。JNTO數據顯示，2026年1月訪日外國遊客為359萬7,500人。同比雖有下降，但主要原因是春節時間錯位帶來的季節性因素。實際上，韓國、台灣、東南亞以及歐美市場依舊強勢，日本入境需求已經在從過去的單一依賴中國市場，逐漸轉向多極化。
這對飯店、民宿以及景區周邊商業設施而言，顯然屬於偏正面的信號。與此同時，日本厚生勞動省公布的外國勞動者人數已經超過257萬人，創下歷史新高。對租賃住宅、員工宿舍以及生活服務型商業設施而言，這同樣構成需求支撐。對於考慮移居的讀者來說，日本仍然是一個持續吸納外國人需求的國家，這一點本月依舊得到確認。
不過，本月在制度層面並不全是利好。1月23日決定的外國人接納與有序共生綜合對策，明確呈現出一邊擴大接納、一邊強化管理的方向。在留管理DX、在留資格審查嚴格化、JESTA導入等舉措，都說明今後的日本並不是簡單開放，而是會朝著更有篩選性的接納方式前進。
此外，無論是經營管理簽證還是永住許可相關實務，都越來越重視事業實體、雇傭體制、納稅以及各類公法義務的履行。也就是說，買了房就更容易移居、開了公司就自然更容易拿到身份，這樣的理解本身是危險的。對於同時考慮移居與公司經營的人來說，真正需要設計的並不只是房產本身，而是簽證、雇傭、會計、稅務、居住事實在內的一整套落地方案。
本月啟示
應該選擇什麼資產，又該對什麼保持謹慎
那麼，站在本月時點，什麼資產更值得看好。第一，是以東京23區為中心、流動性高的中古公寓。價格確實不低，但買方層足夠厚，出租轉用容易，退出路徑也相對清晰。第二，是大阪以及主要觀光地的住宿類、商業類不動產。這類資產更容易受益於日圓走弱和入境需求多極化。當然，如果缺乏營運能力，對這類資產仍應保持謹慎。第三，是能夠承接外國人居住需求的都市收益型不動產。
相反，需要謹慎觀察的，則是地方流動性較弱的住宅、用途受限的特殊物業，以及管理負擔過重的資產。表面收益率看起來再高，如果未來接盤買家有限，投資效率很可能大打折扣。本月市場傳遞出來的核心信號其實不是買哪裡，而是必須看清未來賣給誰。能否看見退出買家，已經比單純判斷價格高低更重要。
總結
日本房地產投資，已經進入必須篩選的時代
總體來看，本月的日本房地產市場對外國投資者而言依舊具備吸引力，但同時也進入了更強調篩選與制度應對的階段。買入仍然有價值，但並不是哪裡都可以。居住價值依然很高，但買房與取得身份是兩套邏輯。作為公司經營據點，日本仍有吸引力，但前提是真實且可持續的事業營運。
更重要的是，在本月的投資判斷中，選擇未來更容易出售的資產，其重要性比以往更高。當前並不是一個可以無差別布局的階段，而是一個必須綜合考慮都市流動性、建築成本上升帶來的供給約束、日圓貶值紅利以及制度趨嚴這四項因素之後，再做選擇的市場。
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